İstanbul AVM’leri
Bu gün İstanbul’da 120 adet AVM vardır. Dünya ile kıyaslandığında bu kadar fazla sayıda AVM hiçbir şehirde bulunmamaktadır. Dünyanın en kalabalık şehri Tokyo’da ve dünyanın en kalabalık 3. şehri New York’da bile yoktur. Üstelik o şehirlerde güçlü sanayi üretimi olduğunu, bizde ise üretmeden tüketme alışkanlığının varlığını bilmem hatırlatmaya gerek var mıdır ?
ABD’nin kişi başı yıllık geliri 47.284 dolar, Japonya’nınki 33.805 dolardır. Bizimki 10.000 doların altında seyrettiğine göre ortada garip bir durum yok mu ?
İşte sürdürülebilir olamayan tarafı budur. Öyle ya; hangi özelliğimizle daha fazla AVM’yi hakedebiliyoruz acaba ? Veya bu yatırımlar konusunda onlar bizim yanımızda neden fakir kalmışlar ?
Sebeplerden en önemlisini söyleyeyim. Gelişmiş toplumlarda piknik yerine AVM’ye gidilmez. Onların öncelikleri; parklarda, yeşil alanlarda, açık spor mekanlarında insanlara sağlıklı vakit geçirtmektir. Park denince de, bizdeki gibi şehrin bir kenarında denizi doldurarak kazanılan toprak parçası anlaşılmaz. Zira Maltepe sahilinde izlendiği gibi bu sefer de halktan uzaklaştığı için denizden vazgeçmek durumunda kalırsınız. Kaldı ki o parkın da ne kadar süre yapılaşmaya direneceği henüz belli değildir.
New York’da şehrin tam ortasında bulunan 800 dönümlük Central Park bu şehrin bütün sakinlerine neredeyse aynı mesafededir.
Örneğin Şişli ve Gayrettepe’de oturanlar için Maltepe sahilindeki park ne ifade eder ?
Ancak yeşil alanı bulunmayan bu semtin sakinleri için yürüyüş mesafesinde vakit geçirecekleri Cevahir, Profilo, Zorlu Center, Metro City, Özdilek, Kanyon, Saphhire, Akmerkez, Astoria, City’s, Trump, 1000 a AVM’leri hizmet vermektedir. Tek parkı olmayan semtin 12 adet büyük AVM’si vardır !
Beylikdüzü’nde aynı cadde üzerinde 15 AVM bulunmaktadır. Yenileri de proje ve yapım aşamasındadır. Arsa bol ve her boş arsa da betonlaşmaya adaydır.
Gelişmiş ülkelerde olduğu gibi şehir içinde kimsenin dokunamayacağı yeşil alanların korunmasından vazgeçtik, depremde kaçabileceğimiz 1 dönümlük boş alan kalmadı etrafta. Bu bakımdan kimse beni “Kentsel Dönüşüm”ün depremden korunmak amacıyla uygulandığına inandıramaz. Rant amaçlıdır ve en önemli ürünü de AVM’lerdir. Bağdat Caddesi civarında binlerce inşaat varken, Moda ve Bahariye’de yenilenen bina sayısı yok denecek kadar azdır. Sebebini yukarda açıkladım, orada kat artışı varken, bu semtlerde buna imkan olmadığı için rant da yoktur. Zaten bütün giriş katları dükkandır ve kentsel dönüşümden gelecek ticari alan kazanımı da yoktur.
Yoksa kimse bize deprem açısından bu kadar yakın semtler arasında risk farkı olduğunu söyleyemez.
Sonuç olarak, uzun dönemde bu günün hevesli yatırımcısı için sıkıntı vardır.
Kiracılar için de öyle…
İstanbul AVM’leri
Elbette bu AVM’ler içinde başarısını kanıtlayanlar ve çıkışını sürdürenler olacaktır. Ancak bu oran % 20 dir. Bunlar dışında en fazla eğlence, kültür, yeme-içme ve zaman geçirme mekanı olarak varlığını sürdürebilenler bir müddet daha ayakta kalacaktır. Zira alışveriş hızla online kanala kaydığından, İstanbul’dan daha az AVM’ye sahip yabancı şehirlerde bile bu olumsuz süreç başlamıştır.
Hâlâ gaz vermeye devam eden ve sektörü yönlendirmeye çalışan profesyonellerin açıkladığı rakamların iyi tahlil edilmesine de ihtiyaç vardır. Cirosal bazda gerçek büyüme yaşanmadığı halde enflasyon payını ve fiziki büyüme payını dışarda tutarak sözde büyüme rakamları açıklıyorlar. Allahtan boş bulunup, iki satır aşağıda müşteri sayısının % 4 azaldığını belirtiyorlar. İşte en önemli gösterge budur. Bir de enflasyondan arındırılmış m2 başına düşen ciroya bakılır. Elbette karlılığı da garantiye almak şartıyla. Gerisi ise laf salatasıdır !
ERCÜMENT TUNÇALP
Yayınlanma Tarihi: 31 Ağustos 2016
